Aménagement d'un souplex

30 juin 2017

Aménager son sous-sol est une solution économique pour gagner quelques mètres carrés. Mais avant de transformer son logement en souplex, il y a des règles à respecter. 

Surface atypique, le souplex est un duplex inversé, autrement dit une habitation en rez-de-chaussée disposant d'une surface en sous-sol. 

En effet, trouver de nouveaux mètres carrés en zone urbaine, et sans se ruiner, devient de plus en plus difficile. Avec le souplex, on crée un espace supplémentaire, en ajoutant à l'appartement en rez-de-chaussée un espace de vie en entresol.

1)  Pour y vivre

Si le souplex est utilisé comme un agrandissement de son logement, sa partie souterraine sera plutôt dédiée à une pièce dite « utilitaire » où une lumière artificielle sera suffisante : bureau ou salle de jeu par exemple. Le tout, pour un prix 65 % moins cher que celui d'un rez-de-chaussée.

La partie enterrée doit obligatoirement :

- avoir une hauteur de plafond de plus de 1,80 m ;

- sur une surface d'au moins 9 m² ;

- être équipée d'une fenêtre d'aération.

2) Pour la location

Il est interdit de louer un logement dépourvu d'ouverture sur l'extérieur. Ainsi, il est strictement interdit de louer le sous-sol séparément du reste du logement à des fins d'habitation car le Code de la Santé stipule que cet espace est impropre à l’habitation et donc à la location. En effet, pour pouvoir être loué, un logement doit présenter une hauteur sous plafond de 1,80 mètre au minimum et bénéficier d’ouvertures sur l’extérieur.

La conséquence sera que vous ne pourrez pas mentionner le nombre de mètres carrés que comportent vos pièces en sous-sol dans une annonce lors de la revente de votre logement, car cette surface ne rentrera pas dans les critères de la loi Carrez.

Les autorisations préalables

Avant toute autre démarche, il est important que vous preniez connaissance du règlement sanitaire local auprès de votre mairie, afin de vous assurer que la partie en sous-sol que vous souhaitez aménager peut être utilisée à des fins d’habitation. Selon les mairies, les règles qui encadrent les questions de salubrité, de hauteur sous plafond, d'humidité et d'assainissement sont plus ou moins strictes, et vous pouvez tout à fait vous voir refuser l’aménagement de votre sous-sol.

Enfin, la seconde autorisation que vous devez impérativement obtenir est celle du syndicat des copropriétaires de votre immeuble. Cette autorisation vous sera accordée si vous emportez la majorité des voies lors de la réunion d’assemblée générale. 

Les démarches à effectuer en fonction de la surface

La surface en souplex qui vient s’ajouter à votre logement est inférieure à 5 m², vous n’êtes pas tenu d’effectuer la moindre formalité administrative.

Vous souhaitez créer une surface plancher ou d’emprise au sol qui est comprise entre 5 m² et 20 m², vous êtes dans l’obligation d’effectuer une déclaration préalable auprès de votre mairie mais le permis de construite n'est pas requis.

Vous devez obtenir un permis de construire dès lors que les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, ou lorsqu’ils visent à créer plus de 20 m² de surface hors d’œuvre brute.

La réalisation des travaux 

Créer un souplex chez soi n'est pas si simple et pour éviter que les travaux coûtent plus cher que l'économie recherchée (gain de mètres carrés et/ou meilleure rentabilité locative), il faut s’assurer de tout bien prendre en compte.  Pour transformer votre appartement en souplex, il est obligatoire de faire appel à un architecte qui supervisera les travaux, il vous épaulera dans la réhabilitation et l’aménagement de la partie en sous-sol.

1) Viabiliser l'endroit

- Commencez par installer un bon système de déshumidification et une isolation efficace des murs et du sol.

- Pour le sol, une dalle en béton ciré apportera, en plus de son pouvoir isolant, esthétisme et facilité d'entretien.

- L'installation d'un système d'aération, dont la puissance sera adaptée au volume de la pièce, et d'un chauffage électrique est indispensable.

2) Optimiser la lumière

Pour gagner de la lumière, vous avez plusieurs possibilités :

- un plancher vitré partiel entre rez-de-chaussée et sous-sol, une solution intéressante ;

- un puit de lumière, autour de l'escalier intérieur ;

- un soupirail ou un saut de loup

- des dalles rétroéclairées.

3) Pensez aussi à poser une fenêtre avec une bonne isolation phonique et thermique à la place du soupirail.

4) Pour la déco, privilégiez les couleurs claires pour les murs et installez des rangements muraux.

Important

Nous vous recommandons de ne pas envisager votre souplex comme un investissement locatif, car vous pouvez vous voir refuser sa mise en location.

Enfin, cet aménagement n'aura pas de conséquence sur le montant de votre taxe foncière.

 

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